近日，CallisonRTKL于北京办公室成功举办了2018年的首场VP公开课。CallisonRTKL副总裁林漢寧先生，高力国际总监李芳月女士围绕“存量物业的未来”这一主题，与大家展开探讨。
从“旧改写”以小见大
旧改写字楼已然成为北京房地产新趋势新发展。从地图可看出仅仅是从2014年到2018年上半年截止，这期间的初步统计有奖金81个旧改写项目，其中涉及的的体量基本站150万平方米到200万平方米。根据高力国际顾问部的最新统计，目前甲级写字楼存房在北京已有621万平方米，而旧改写基本达到200万平方米的体量。
改造原因和驱动力
旧改写的的案列种类丰富且多样化，其中包括酒店改写字楼、商场改写字楼、写字楼升级改造、以及商住两用物业改写字楼。而旧改写的发展趋势动力之一是政策限制，自五环内限制大型公建项目政策出台，禁止新建写字楼、酒店和大型零售商业设施，导致大量旧有物业需要通过改造寻找新的突破口；另一方面北京的酒店和商业店铺市场发展不均衡，项目之间运营状况差异较大，相对较差的项目需要通过改造得以突破。站在投资人的角度，写字楼的投资回报和前途发展更高，驱动收益回报提升也是主要的原动力。
“旧改写”四方面
一、硬件升级
二、共享空间打造
三、艺术氛围引入
四、生态办公营造
任何项目的改造最终都试追逐投资回报的提升，当项目处于一个相对成熟的核心范围区中时金融专业服务类和科技通信是商务核心区中办公类型的需求产业主力军。需要根据产品本身的商圈特色，包括本身的功能定位以及将会给所处区域带来的影响进行商圈细化，这也是一种产业氛围的体现。在做一个旧改写的项目的时候还需要考虑每个产品本身都存在一定自身的限制，需要因时制宜、因地制宜、因产品决定，以及企业本身的实际情况。
对与房地产来说这中间存在一个专业的链条，退出金是一个必须考虑的问题。目前，国内最主要的推出方式分别是股权交易和资产出售。其中值得介绍的是REITs，REITs是目前国内较普遍的退出方式，其支付基本来源于REITS 计划所属物业产生的租金收入。流动性较强，且通过转让可以获得资产处置的收益同时退出后仍可作为经营者持有物业。
首汇广场
首汇广场的项目位置在北京西四环外，长安街延长线南侧。项目位置南边是丽泽商圈总部基地。项目前身随着2014年消费零售迭代，业绩骤降后一直处于关闭的状态。整个项目是地上两层，单层面积1万多平米，一层结构7.5米，二层结构6.3米。经过一系列的调研之后，开发商决定将其作为独栋的低密度办公产品。项目改造时去掉了原本基础中的一部分，但是为了弥补确实的面积在靠北侧新建了两个独栋，完成了11栋3万5000平方米的低密度独栋办公楼，并将整个园区的绿化提高到30%。
立信项目
全球第五大会计师事务所立信将主户址迁到北京的西四环，而北京的西边缺乏与其品质、产品类似的项目。其次立信独自占用一个独栋，达到了独立性、企业标识，并且拥有自己的花园，园区环境密度较低，临近知名医院和合作机构。
存量物业的“变量”
上海Base
前身是老西门格澜国际大酒店，楼高15层，客房总数138 间，装修及配套设施老旧，在老西门城市更新中面临淘汰。经改造，将其变为涵盖办公空间、精品居舍、城市共舍、餐饮、商业等的多元化的城市社区。
北京东直门项目
前身为一个荒废近20年的烂尾楼，将改造将其重新定位为世界级商务综合体，其中包含甲级写字楼、潮流体验商城、孵化+创客商务空间、高端住宅、酒店式服务公寓。
项目位于交通枢纽，在机场线、地铁二号线、三号线、十三号线的交汇处。建筑前身由于财务原因导致关闭。总建筑面积59.5万平方米，其中计容建筑面积为49万平方米（含综合交通枢纽7.8万平方米），不计容建筑面积为10.5万平方米。项目集5A级写字楼、五星级酒店、商业、超豪华公寓为一体的地标型综合体建筑群。2栋高150多米的“双塔”屹立在东直门立交桥的东北角，直对三元桥和首都机场快速路。改造通过将其更为接地气化，重新定位为酒店式公寓。加入错开空间和绿植绿化，并专门打造社交空间丰富项目，另外增设电梯分担人流。
北京长安街W酒店
前身为北京地标性建筑凯莱大酒店，从开业至停业累计亏损达到1.88亿。改造后的W酒店平均出租率达到69%，每间客房的收入约为790元每晚。
北京市菜市口
项目位于北京菜市口，在两个轨道交通的连接点，地理位置占优势。前身是一个酒店，但是因为不必要的办公室设立等原因发生长期亏损的问题。CallisonRTKL对于改造加入了可持续的理念。在外立面将镀膜的幕墙和固定的装饰改为全通透，采用自然光去节省能源。室内在原有六部电梯的基础上增加运输扶梯分担压力，因为地下一层非项目企业拥有，改造过程中重新搭建一个高台以解决扶梯的基坑问题。扶梯全部是穿越层的方式搭建，一到三、三到五，既加快室内通行的速度，又起到帮助办公人员活动，并设有带独立电梯的健身房以此实现健康的概念。室外对整个景观进行整理，在look区建造水景，用铺装的模式重新美化。对于室内的高度以及走廊高度均进行了调整，增加行政卫生间和母婴室等、室内和走廊加做新风设施和空气净化系统、电力系统全部重新整理，将其改造为甲级写字楼。
百盛太阳宫改造
整套楼中间打空实现回字形概念，增加错层。改造时考虑生态环境在夹层建造屋顶花园，在地下室建造下沉式庭院。
上海小陆家嘴项目
前身为研发公司。改造将外貌全部翻新，保留内部构造柱。通过改造富裕建筑新的理念，结合项目中两栋旧楼的新旧和结构。将裙房作为配套房，设为共享办公，增加屋顶花园和一个配套的健身中心，打造一个天窗。室外外挂两部电梯避免造成室内不必要的面积牺牲。改造后项目不仅涵盖办公设施，同时设有服务公寓。
VP公开课精彩问答内容汇总
Question：北京东直门项目位于公交枢纽，在人车分流、办公交通、公共交通问题上CallisonRTKL是怎么处理的？
林漢寧先生：CallisonRTKL保留了交通枢纽的进出位置，项目的酒店和办公塔楼都不在交通枢纽上，目前有冲突的部分是公交车站，但是这一部分是可以商议后移动的。至于地下的交通枢纽CallisonRTKL给出的建议是美化以达到整体的美观。在项目的西南边加入新的穿梭扶梯。在项目中做了一个特殊的舞台设计供节假日的表演或宣讲。屋顶采用半开放式。
Question：通过旧改写重新复活的方式需要从几个方面对项目进行考虑从而能够赋予其更高的市场价值？
林漢寧先生：第一，是对社会的责任，将一个楼的特性和历史遗存下来的同事更新和活化将其寿命延长是改造的初衷。投资回报是另一个需要契合投资人的实际问题。
李芳月女士：首先任何项目包括新开发项目都在想如何价值回报最大化，但有时候价值最大化和回报最大化某种程度一定情况下是相冲突的，但是作为开发商是有一定的社会责任。项目入市后的运营提升和持续性更为重要。第二，从商业地产运营来看，任何的改造要从用户方出发，从长远发展的角度看一个项目的增值空间和可能性采能让一个项目走得更长远。
Question：改造项目结构组何时介入会比较好？
林漢寧先生：CallisonRTKL在改造前期会进行调研，通常这个时候回希望改造组可以同时介入，但很多时候在于那个楼，我们所谓的存量的楼的一些信息已经跟现实不对称，当然这当中信息不对称，或者是已经遗失，我们是不是可以有测绘开始，这些其实是非常早就已经开始了。
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